2018年已经结束，过去这一年，楼市经历了调控不断加码，多地进入限购、限贷、限价、限商、限售的“五限”严控状态，在下行周期中迎来了2019年。
中央经济工作会议对2019年房地产定调“房住不炒”“长效机制”，提出了“因城施策、分类指导”，全国住房和建设工作会议则作出了以“稳房价稳地价稳预期”为目标，促进房地产市场平稳健康发展的要求。
中国房地产价格应该会有序下跌，平均跌幅极限在20%30%。除了这两个代表性的观点，2018年内，两人还在库存是否已达到历史低位、供给还是需求决定房价，以及供应还是价格才是房价核心等问题上产生对峙。
“目前楼市的下行周期已经确认，在这个周期内，房地产市场更多地是要避免过度降温，预计2019年一二线热点城市将会保持现有的调控政策，但在政策执行力度上，个别城市可能会根据实际情况有所调整。而三四线城市则在库存偏大、房价下行压力较大的情况下，大概率走向定向宽松。
政策：因城施策这一场从2016年开始的调控，到现在似乎已经走到了政策顶点。“全国房地产市场的政策底已经来临。”中原地产首席分析师张大伟判断。
2018年58月，“调控潮”再次来袭，中央强调坚持调控，各个城市不断出台收紧楼市的调控政策，巡视组各地监督落实效果。7月31日，深圳(楼盘)正式发文加入“限售”城市群，一线城市楼市调控均进入限购、限贷、限价、限商、限售的“五限”严控状态。到年底，1112月，房地产政策基本平稳，约束性政策锐减。
随着中央经济工作会议、全国住房和城乡建设工作会议的部署，楼市严控或迎来转机—“因城施策、分类指导”成为这其中最重要的一环。
在中央定调前后，已有山东省菏泽市、广东省广州(楼盘)市、湖南省衡阳(楼盘)市等各个地方明里暗里给楼市松了绑。
但未来具体如何因城施策，似乎还值得商榷对房地产市场2019年展望指出，2019年需求端各项限制性调控政策将继续推进，供给端则会继续围绕增加短期供应量，调整住房及土地供应结构，提高保障性住房融资服务力度，推进中长期住房制度改革进行政策构建，继续保障“有效供给”。
2019年各城因城施策，“18+X”政策或将落地"18+X’即为地方政府自行调控，调控政策分为18项必选项加25项可选政策。其中18项必选项分为四大方向和原则，一是设置核心指标，只考核指标，不强制措施;二是要继续坚持‘房住不炒’;三是加大租赁和保障房力度;四是加大土地供应力度。”同策研究预判，“在同策重点监测25个热点城市中，‘18+X’的因城施策方式会在北上广深等22个城市中试点，其中1月会先试点10个城市。”
“三稳”为目标12月24日召开的全国住房和城乡建设工作会议，对2019年的住建工作提出了“稳房价稳地价稳预期”的“三稳”总体目标。
而这个“稳”也给房地产市场的看涨或看跌给出了否定的答案。“稳”—可小幅波动，但不可大涨，也不会大跌。
“市场永远是有波动的，所谓的稳，不过是波动没那么明显而已。”
住建部提出了“稳房价”的要求，而这个稳，不仅仅是稳住不动，而且一二线热点城市要一直上涨，三四线城市则要严防下跌。
经过一年调控，国家统计局最新2018年11月全国70城房价数据显示，11月15个热点城市中新建商品住宅销售价格环比下降的城市有所增加，从各级城市来看，2018年11月一线城市新房价格微涨但有所回落，二线城市新房价格涨幅持稳，三线城市环比涨幅回落。整体而言，今年111月以来，全国70个重点一二三线城市新建商品住宅销售价格同比累计平均涨幅比2017年同期均现回落。当前稳房价的目标得到了比较好的实现。
预计未来几个月，二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大，新建住宅部分城市也将逐渐开始调整。
