2018年全年土地市场降温趋势明显。近日，易居房地产研究院公布的数据显示，2018年全年受监测的40个典型城市全年累计土地成交建筑面积56789万平方米，自2018年10月份以来同比增速快速回落。
土地成交溢价率创新低截至2018年12月末，40个典型城市土地成交均价为4246元/平方米，环比上涨1.3%，同比下跌13.7%。从历史数据来看，40城土地成交均价涨幅自2016年9月达到峰值之后便一路震荡回落，2018年3月进入负区间，同年10月份以来由于一线城市土地成交建筑面积有所增长，成交结构变化导致40城地价同比跌幅有所收窄。
分不同类型城市来看，2018年全年，一线城市土地购置面积同比微幅增长1.4%，成交均价同比下跌12.9%;二线城市土地购置面积同比增长14.7%，成交均价同比下跌14.1%;三线城市土地购置面积同比增长14.9%，成交均价同比上涨12.7%，量价齐升。
从土地成交溢价率来看，2018年，尤其是三季度以来，多地土地流拍频现，低溢价甚至底价成交成为常态，全年40城土地成交溢价率同比下跌13.2%，创2010年以来新低。
业内人士分析指出，事实上从2016年9月开始，由于房地产市场调控政策开始由松转紧，各类调控政策不断在热点城市蔓延，市场逐渐降温，土地成交溢价率也进入下行通道，下行趋势延续至今。
“预计2019年一季度40城地价将继续保持同比下跌”。沈昕分析认为，一线城市正在执行严厉的调控措施，在部分城市总供地量和核心位置地块供地量增加的情况下，近几个月来成交面积和成交均价有所上涨，但总体溢价率维持在较低水平。部分热点二线城市也在继续执行较为严厉的调控措施，二线城市土地市场下半年来整体表现出量价齐跌的态势。三线城市的土地成交面积基本平稳，成交均价则连续两个月下跌，有所降温。
值得一提的是，由于一二线城市全年土地均价降幅超过一成，2018年全年，40个典型城市土地出让金收入同比下降1.2%，为24113亿元。沈昕表示，从40城土地出让金收入同比增速走势来看，基本与土地成交面积走势一致，6月份以来下跌趋势明显。预计2019年一季度，随着土地市场的降温，土地出让金收入的同比降幅将继续扩大。
“短期内国家层面的调控政策不会放松，随着房企的资金压力逐渐加剧和对市场预期的转变，全国的土地市场仍会继续降温”。沈昕表示。
综合2018年全国土地市场数据来看，各线城市土地市场分化加剧。近日，中国指数研究院的统计数据显示，2018年，全国300个主要监测城市土地出让金总额为41644亿元，同比增加2%。从各线城市来看，一线城市土地供需同比走低，土地溢价率同比下滑8个百分点，收金总额缩水近一成，北京、深圳同比均有下滑;二线城市供求同比走高，受调控政策影响小幅下降;三四线城市承接重点城市外溢需求，土地供求热度持续，溢价率下滑幅度领衔各线城市。
值得一提的是，杭州市2018全年度收金总额突破2000亿元，高居全国城市之首，上海、北京、广州、武汉、郑州、天津等城市均突破千亿规模。其中，2018年北京出让72宗土地，合计规划建筑面积达到了856万平方米，土地出让金合计1682.9亿元，同比下调了40%。
2018年，全国土地市场整体供应增加两成，带动成交量及收金上扬;不过，受调控政策影响，土地成交楼面均价同比回落，平均溢价率持续呈现下跌之势。全年300城市成交土地均价同比下滑近10%，降至3966元/平方米;一线城市、二线城市、三四线城市成交土地均价同比分别下滑5%、12%和1%。
与此同时，全年土地流拍情况显著增多。全国300城市合计流拍土地1809宗，一线城市流拍21宗，北京流拍8宗，广州流拍7宗;二线城市合计流拍519宗;三四线城市流拍1269宗。
业内分析指出，随着土地市场的调控深入，部分城市限房价、限地价、竞自持、竞配建等土地出让条件严苛，房企的利润空间被压缩。同时，楼市限购、限贷等调控城市范围增大，部分购房需求被抑制，销售增速放缓，房企回款压力较大，再加上融资渠道持续收紧，致使房企拿地更加谨慎。综合来看，全年土地市场流拍现象加剧。
分析师分析认为，全国多个城市土地成交依然处于高位，特别是一二线城市，房企对住宅类土地拿地积极性仍然较高。全年当中流标的地块主要是一些有多重复杂属性的土地。2018年，大量的房企进入三四线城市拿地，推动了部分城市的土地销售额创下历史纪录。
业内分析认为，进入2019年，部分城市或陆续出台一些金融、房产、土地等层面的稳定性政策，随着住宅销售市场逐步回暖，土地市场的预期也将随之改变，房企的拿地积极性及拿地策略也将相应调整。
